Проведение Изыскательских работ должно дать ответ - возможна реализация заявленного инвестиционного проекта или нет с геологической, инженерной, архитектурной точек зрения.

_______________________________________________________________

После отмены постановления №1592 и введения в действия Постановления Правительства Санкт-Петербурга №1813 от 30 12 2010, проведение изыскательских работ отменено и настоящая статья имеет скорее историческую ценность,  описывая  порядок проведения инвестиционной деятельности который сейчас уже отменён.

_______________________________________________________________

На предыдущем этапе подготовки инвестиционного проекта (сборе ИПС и подготовки документации для выхода на Правительство), рассматривались в основном правовые и градостроительные аспекты реализации инвестиционного проекта (подробнее  про это читайте нашу статью "Получение Постановления на изыскательские работы").

Подготовка и согласование документации, необходимой при предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции осуществляется путем подготовки и утверждения документации, в объеме и порядке, прописанном в  Постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 1592 и включает в себя:

•   заключение Договора аренды земельного участка на время изыскательских работ с районным Агентством КУГИ, посредством передачи в КУГИ установленного пакета документов;
• разработку и утверждение ППТ в случаях, если:
  • если по заключению КГА размещение результата инвестирования допускается в соответствии с документацией о планировании, но не предусмотрено имеющейся на эту территорию документацией о застройке
  • если по заключению КГА размещение результата инвестирования допускается в соответствии с документацией о планировании при отсутствии документации о застройке.
• выполнение градостроительного обоснования застройки земельного участка;
  • генеральный план земельного участка 1:500 (на подоснове не старше двух лет);
  • определение технико-экономических показателей земельного участка;
  • планы, разрезы, фасады с высотными отметками;
  • объемно-пространственное решение;
  • расчёт парковочных мест, озеленения, баланс территории земельного участка;
  • расчёт  инженерных нагрузок;
  • выполнение ведомости координат земельного участка;
  • получение согласования градостроительного обоснования застройки земельного участка с районным архитектором в КГА;
  • получение согласования градостроительного обоснования застройки земельного участка  с Главным архитектором Санкт-Петербурга;
  • согласование Генерального плана и объемно-пространственных решений объекта строительства (реконструкции) с получением заключения о согласовании проекта Главным Архитектором С-П'б по форме Г.С.- 3.1 (выписка из личного приёма Главного Архитектора города о согласовании рабочего проекта). Для получения заключения, необходимо иметь согласование:
    • УГИБДД;
    • ГУП "Центр Комплексного Благоустройства»;
    • КБДХ;
    • подпись районного архитектора;
    • КГИОП в случае необходимости;
    • утверждённую Геолого-Геодезической службой КГА ведомость координат (в случае необходимости разработки ППТ);
• получение технических условий (ТУ) инженерных ведомств города на объект инвестирования (земельный участок или объект реконструкции);
  • ГУП "Водоканал СПб";
  • ОАО "Ленэнерго";
  • ГУП "ТЭК СПб";
  • ОАО "Петербурггаз"
  • комплексное заключение КЭиИО на объект инвестирования, включающее:
    • данные о выделяемой мощности энергетических и иных ресурсов;
    • информацию об основных условиях на подключение к инженерным сетям и сооружениям;
    • перечень работ по строительству (реконструкции) инженерных сетей и сооружений;
• разработка раздела ОВОС (оценка воздействия на окружающую среду) для планируемого объекта инвестиций;
  • определение санитарно-защитных зон и разработка раздела ООС (охрана окружающей среды);
  • расчёт КЕО (коэффициента естественной освещенности) и инсоляции;
  • проведение комплексного экологического исследования земельного участка, включающее:
    • пробы грунтов;
    • пробы почвенных вод;
    • пробы воздуха;
    • пробы на уровень шума;
  • общая пояснительная записка на объект строительства (или реконструкции);
• экспертное заключение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в СПб" по земельному участку на соотвествие участка нормам СанПин;
• санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора по земельному участку;
• копия технического паспорта здания, сооружения, строения (в случае реконструкции);
• данные геологических изысканий;
• проведение работ по формированию земельного участка:
  • разработка проекта границ землепользования для земельного участка;
  • распоряжение КГА об утверждении проекта границ землепользования;
  • официальная публикация распоряжения КГА об утверждении проекта границ землепользования;
• информирование населения о планируемом строительстве объекта на земельном участке;
• согласование РА возможности размещения объекта инвестирования на земельном участке;
• обновление сведений по ИПС участка;
  • КЗРиЗ
  • КУГИ
  • ФРС
• выполнение в установленном порядке оценки рыночной (как вариант инвестиционной, что будет обычно дешевле) стоимости объекта недвижимости (земельного участка или объекта реконструкции);
• ГУИОН подготавливает соответствующее экспертное  заключение в установленном порядке - утверждает отчет об оценке;
• выполнение землеустроительных работ;
  • определение границ земельного участка на местности и их согласование;
  • изготовление плана земельного участка;
  • постановка участка на кадастровый учет;
  • получение кадастрового паспорта земельного участка (участку на время выполнения изыскательских работ присваивается кадастровый номер);
• заключение КПООС о наличии положительного заключения государственной экспертизы геологической информации, в случае подземного строительства (к примеру, подземный паркинг).

Собрав весь перечисленный комплект документации, Вы направляете его в Управление инвестиций (в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах территорий нежилых зон, - ГАПИ).  Управление инвестиций   в 15-дневный срок  готовит заключение и передает документацию в Комитет по строительству, либо возвращает документацию лицу, подготовившему документацию, с указанием о недостающих и(или) не соответствующих указанным требованиям материалах.

Комитет по строительству в 5-дневный срок со дня получения заключения, подготовленного Управлением инвестиций (в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах территорий нежилых зон, - ГАПИ), осуществляет подготовку проекта Постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости целевым назначением и проект Акта выбора земельного участка.

Инвестиционные условия

Инвестиционные условия - это обременения (в денежном выражении или в натуральном виде), которые город требует от инвестора за возможность реализовать проект целевым образом (минуя торги). Порядок расчёта инвестиционных условий подробно описан в Законе Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и подзаконных актах. Мы только остановимся на некольких  моментах.

1 - всегда стремитесь получить не рыночную оценку, а инвестиционную оценку - она обычно на 10 - 15 % ниже, это уменьшит ваши платежи в бюджет.

2 - если от Вас требуют в качестве инвестиционных условий передать в собственность Санкт-Петербурга "натурой" - м2 жилых  помещений, то  цена (стоимость) жилых помещений, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, определяется в зависимости от типа инвестиционного проекта:

• в случае реконструкции, если здание является общежитием, либо если здание, строение, сооружение признаны в установленном порядке аварийными или если  на земельном участке находится объект, в котором находятся жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания и требующие расселения,  среднее - рыночная цена м² общей площади жилых помещений в Санкт-Петербурге, предоставляеется  ГУИОН, по согласованию с  КУГИ.
• в случае  нового строительства,  расчет стоимости м2 жилых помещений определяется на основании данных о себестоимости строительства, определяемых КЭРППиТ, либо данных уполномоченных им государственных учреждений, утвержденных КЭРППиТ, при условии подтверждения расчета КЭРППиТ.

3 - Правительство имеет право уменьшить или вообще отменить инвестиционные платежи (сделать их условными - 100 руб.), в целом ряде случаев. К примеру,  при строительстве паркингов, инвестор освобождается от инвстиционных отчислений полностью. Если в результате расчёта, инвестиционная оценка получается отрицательной, Правительтсво в праве полностью освободить инвестора от инвестиционных отчислений.

Подробнее порядок расчёта размера инвестиционых условий, смотрите Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 1379.

Согласование проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, в том числе устранение разногласий в отношении инвестиционных условий предоставления объекта недвижимости, производится на совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга, отвечающего за решение вопросов капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости (по состоянию на сентябрь 2010 года - Филимонов Р.Е.).

На совещании у вице-губернатора принимается решение о согласовании Акта выбора земельного участка (при условии, что Акта о выборе земельного участка подписывается КГиОП, КЗРиЗ, КУГИ и Комитетом по строительству).

В случае положительного решения по Акту, происходит  официальная публикация Акта выбора земельного участка. Акт действителен 3 года.

Окончательную проверку  документация проходит уже в Юридическом Комитете Правительства СПб, которая и готовит документы для заседания Правительства (вносит в повестку дня).

Заседание Правительства.

Это знаковый этап для инвестора, который означает, что трудный этап изыскательских работ завершён, учатсок выбран, определен срок реализации проекта и размер инвестиционных отчислений и после Правительства можно начинать рабочее проектирование и строительство (согласно установленной процедуре).

Если  на Правительстве принято положительное решение, то происходит следующее:

• Комитет по строительству в трехдневный срок с момента принятия Правительством Санкт-Петербурга проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости целевым назначением направляет в КУГИ документы, необходимые для заключения инвестиционного договора;
• Администрация СПб готовит материалы Постановления к официальной публикации (с даты публикации начинается отсчёт срока действия Постановления);
• КПООС в установленном порядке принимает решение о выдаче лицу, в отношении которого издано постановление Правительства Санкт-Петербурга, разрешения (лицензии) на право пользования участком в случае подземного строительства;
• Инвестору предлагается заключить с КУГИ договор аренды земельного участка на время строительства и проектирования на инвестиционных условиях.

P.S.

Особо надо оговорить вопрос создания Гольф-клубов, которые стали очень популярными в последнее время у инвесторов, но которые имеют целый ряд законодательных ограничений:

• При предоставлении земельного участка для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клуба одновременно с договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях КУГИ заключает договор аренды земельного участка для размещения гольф-поля без права капитального строительства с учетом необходимости установления следующих условий:
• срок действия договора аренды земельного участка для размещения гольф-поля без права капитального строительства составляет шесть лет, если иное не установлено постановлением Правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве, с последующей пролонгацией на сорок девять лет при условии создания инвестором гольф-поля международного уровня;
• стоимость неотделимых улучшений, произведенных на земельном участке для размещения гольф-поля, возмещению не подлежит;
• обязанность арендатора создать гольф-поле международного уровня в установленный срок, что подтверждается сертификатом о соответствии гольф-поля международным стандартам и заключением Комитета по инвестициям и стратегическим проектам. Указанные документы являются основанием для пролонгации договора аренды земельного участка для размещения гольф-поля на сорок девять лет;
• в случаях нарушения разрешенного использования земельного участка для размещения гольф-поля в течение всего периода аренды и несоздания в течение шести лет гольф-поля международного уровня, КУГИ вправе расторгнуть договор аренды земельного участка для размещения гольф-поля в одностороннем порядке.
• Под объектами инфраструктуры гольф-клуба понимаются здания нежилого назначения, сооружения и соответствующие объекты инженерной инфраструктуры, необходимые для обслуживания и функционирования гольф-поля.
• Размер земельного участка, предоставляемого для проектирования и строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры гольф-клуба, не должен превышать двадцати процентов от размера земельного участка, предоставляемого для размещения гольф-поля, если иное не установлено действующим законодательством.

Более подробную информацию о строительстве гольф-клубов в Санкт-Петербурге вы  можете прочитать в статье "Трудная дорога к полю на 18 лунок".

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство",  Вы можете получить исчерпывающую информацию о порядке  проведения изыскательских работ. Если у вас появились вопросы, или вам некогда самим заниматься получением всех документов, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.