Проект загородного дома. Выбираем необходимые опции.

Январь 2011 года

Каждый счастливый владелец земельного участка, будь то скромные 6 соток, или участок для усадьбы в несколько гектаров, мечтает построить на нём дом своей мечты, и всегда встаёт вопрос – а что и как на нём строить?

В настоящее время в интернете присутствует большое количество готовых проектов, но по каким критериям их выбирать? На что надо обратить внимание при выборе планировки дома? О чём стоит попросить архитектора при выполнении проекта? Опыт разработки нами коттеджных посёлков и выявление предпочтения покупателей, выявили основные параметры дома, на которые  при выборе или разработке проекта надо обращать внимание.

Ниже мы приводим наиболее важные элементы оснащения и планировочной структуры жилого загородного дома, о которых надо не забыть при проектировании. Это не означает, что Вам понадобятся все перечисленные элементы комфортной жизни в доме, но оценить их значимость и необходимость именно для вас полезно ещё на этапе проектирования.

Самый первый вопрос, который мы хотим осветить – это где строим – в ДНП или ИЖС? Он встаёт ещё до покупки участка, и здесь есть целый ряд юридических тонкостей.  Надо сразу заметить, что при строительстве дома в ДНП или садоводстве, проект дома с районным архитектором согласовывать не нужно. Прописки в таком доме тоже не будет. Если Вы строите дом на участке, предназначенном для  ИЖС (в свидетельстве о собственности на землю  должно быть указано, что категория земли - земли поселений), то проект дома нужно согласовать с районным архитектором, который проверит инсоляцию дома, правильность проектирования инженерных сетей и даст разрешение на строительство. В противном случае сдать дом не удастся (или придётся его легализовывать), подключиться к инженерным сетям тоже будет сложно (электричество, газ, водопровод). Если вы взяли готовый проект из Интернета, нужно обратиться к архитектору (лицензированному, вернее члену СРО), который сделает посадку дома на участке.

Кроме того, в настоящее время активно обсуждается изменение законодательства, согласно которому строить дома для проживания можно будет на с/х землях только в случае, если эти земли входят в черту поселений. Речь идёт о инициативе Министерство регионального развития РФ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков" (речь идёт о внесении уточнений в федеральный закон  № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г.). Если эти спорные поправки будут приняты, то начиная с 01 января 2015 года, можно будет строить только на основании разрешений, выданных по предлагаемому ФЗ. В этом вопросе много неясностей и более подробно эту проблематику можно изучить в статье «Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?». Позицию государства тоже можно понять, т.к. люди живут, а налог за землю платят как за с/х землю, который на два порядка ниже и государству это естественно не выгодно. Ниже приводится таблица налога на землю, в зависисмости от категории в ЛО на 2010 год.

Таб.1  РАСЧЕТНАЯ СТАВКА НАЛОГА  НА ЗЕМЛЮ В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ В 2010 ГОДУ (Постановления Правительства Ленобласти от 17.12.2009 N 384).

Наименование муниципального района
Категория земель, вид разрешенного использования земельного участка
с/х (и ДНП)
промышленные
ИЖС
руб./га
руб./га
руб./га
Бокситогорский
Волосовский
Волховский
Всеволожский
Выборгский
Гатчинский
Кингисеппский
Киришский
Кировский
Лодейнопольский
Ломоносовский
Лужский
Подпорожский
Приозерский
Сланцевский
Тихвинский
Тоснинский
133,99
212,46
106,24
143,19
110,89
198,61
143,19
133,99
124,74
120,11
194,01
152,42
106,20
115,42
147,81
129,34
143,19
13414,63
13414,63
13414,63
33536,56
33536,56
33536,56
13414,63
13414,63
33536,56
13414,63
33536,56
13414,63
13414,63
33536,56
33536,56
13414,63
33536,56
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10
12960,10

 

Правительство Ленинградской области планирует и дальше повышать земельный налог - соответствующее решение приняло правительство региона в конце 2010 года. 

Рост налогов, прежде всего, связан с  утверждением результатов государственной кадастровой оценки земель. С 1 января 2011 года в несколько раз увеличатся удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, (УПКС) а следовательно, поднимется и сумма земельного налога, который отныне взимается на основании УПКС. 

К примеру, уже с 2012 года за дачные сотки (земли ИЖС) граждане будут платить на 20% больше. Интересно будет посмотреть - как это скажется на налоговой ставке земель других категорий.

Специалисты отмечают, что налоги начисляются на основании кадастровой стоимости земли, которая определена на основе статистического анализа рыночных цен в Ленинградской области по состоянию на 2008 год (когда был пик роста цен), поэтому показатели кадастровой стоимости увеличились в среднем в 2,58 раз от уровня 2010 года и составляют 276,69 руб/кв.м. (среднее значение по области).
 

Если вы уже приобрели земельный участок, то время перейти к  самому проекту и оценить для себя значимость перечисленных ниже факторов:

1 - просторная планировка дома:  обычно в современном доме имеется один объединяющий элемент – к примеру, гостиная, в которую выходят большинство помещений дома. За счёт этого создаётся ощущение простора. Если позволяет площадь дома, гостиную делают двухэтажной, со вторым светом. Нормальный дом начинается от 130 – 150 м2. (оптимальная площадь 150 – 200 м2 – в большинстве случаев считается оптимальным метражом для участка 12 – 18 соток). При меньших метражах дома у вас будет возникать ощущение, что находитесь в 3-4 комнатной квартире, а не в отдельном доме. Метражи дома более 200 м2  на маленьком участке не оставят места для «зелёной лужайки» у дома, создадут дисбаланс зелёной и застроенной территории участка, усложнят парковку гостей. Любой архитектор скажет Вам, что это нежелательно.

Соотношение площади участка и площади дома имеют примерно линейную зависимость:

Оптимальная площадь коттеджа в зависимости от площади земельного участка.

 

2 – фасады дома – стиль и цветовые решения фасадов дома, при наличии в настоящее время изобилия отделочных материалов, практически не ограничивают полёт фантазии будущего владельца дома (если только вы не купили участок в коттеджном посёлке, где фасады регламентированы единым стилем посёлка). Архитектор сам предложит вам несколько стилей на выбор. Стилистика фасада зачастую повлияет и на выбор типа несущих конструкции (кирпич, клееный брус, каркасный дом  и т.п.).Какой материал лучше выбрать для несущих и ограждающих конструкций загородного дома – это тема отдельной большой статьи, и здесь мы на этом подробно останавливаться не будем. Главное помнить, что дешёвое редко бывает хорошим.

3 - оптимальная этажность дома в 80% случаев составляет 1 – 2 этажа + мансарда, которая обычно рассматривается как гостевая зона. Большая этажность (3 – 4 этажа) обычно не рекомендуется, т.к. опыт эксплуатации домов показывает неудобство постоянной беготни с этажа на этаж. При 4 этажах вам уже в пору думать о лифте. Обычно вся дневная жизнь сосредоточена на первом этаже, на второй этаж идут спать, мансарду оставляют  как гостевую зону.

4 - жилая зона – обычно состоит из 2 – 3 спален (что достаточно для среднестатистической семьи), гостиной, часто объединенной с кухней, санузла (количество туалетов желательно сделать по количеству спален и уже обязательно иметь санузел на каждом этаже дома).

5 - система отопления – это основа комфортного проживания в доме в нашем климате. Современная система отопления – сложная и дорогая инженерная система, которая может работать на газе, мазуте, даже твёрдом топливе. При проектировании необходимо правильно рассчитать необходимую мощность отопительного котла (здесь главное не ошибиться с мощностью), выделить технологическую зону в доме, предусмотреть место хранения топлива. Проектирование системы отопления лучше доверить профессионалам. Возможно установка временных обогревателей (обычно электрических), поддерживающих в доме положительную температуру и оптимальную влажность на время строительства.

6 - электроснабжение необходимо для нормального функционирования загородного дома. Если Вы столкнулись с необходимостью оформлять договор с электрическими сетями на покупку мощностей, но не знаете, сколько нужно выкупать (а стоит это не дешево: от 25 до 55 тыс. руб. за кВт. присоединенной мощности), вам поможет наша таблица:

НАГРУЗКА
мощность установленная
Базовая мощность на домохозяйство
5 кВт
Если нет газа 
+ 5 кВт
Если есть баня / сауна (электрические)
+ 5 кВт
Если есть бассейн (подогрев бассейна)
+ 5 кВт
Итог (max):
20 кВт

 

Таким образом, минимальная мощность на загородный дом 5 кВт при наличии газа для отопления. Наш опыт показывает, что в среднем надо 10 – 15 кВт на коттедж.

7 - место для камина, обычно в гостиной. Камин предаёт дому уют, и в 100% случаев, жители загородных домов и дач называет  камин  как обязательный элемент дома. Даже если пока у вас нет желания делать камин, зарезервируйте под него место (включая место под дымоход) – обещаем вам, что немного пожив в загородном доме вы захотите иметь настоящий камин.

8 - веранда – очень приятный, и недооценённый в настоящее время элемент загородного дома или дачи. Они могут быть на первом или втором этажах, застеклёнными или открытыми, в зависимости от вкуса владельца, в последнее время делают веранды со съемными рамами, что позволяет из зимней веранды легко перейти к летнему варианту.

9 - мансарда - жилое помещение чердачного типа, образуемое на последнем этаже дома с мансардной крышей. Кто-то может сказать, что ему это не нужно, т.к. загородом нет жесткого высотного регламента как в Санкт-Петербурге, и нет смысла прибегать к таким архитектурным элементам. Но у мансардного этажа есть свои плюсы – он позволяет замаскировать верхний этаж, что делает дом внешнее более компактным, при сохранении внутренней площади дома. Минусом могут стать наклонные стены мансардного этажа при наличии мансардных окон, выходящих на покатую кровлю. Часто мансардные комнаты делают в гостевой зоне дома.

10 - гостевая зона – по нашему опыту общения с владельцами загородных домом можно утверждать, что  в 50% случаев гостевая зона востребована владельцами дома. Обычно это 1 – 2 спальни, имеющие отдельный санузел (туалет, ванную), иногда небольшую гостиную. Смысл гостевой зоны при проектировании дома – разделить зоны обитания хозяев и гостей дома,  создать «прайвиси». Ведь гостями могут быть как далёкие знакомые, приехавшие погостить на недельку, так и тёща, заглянувшая к вам на месяц – другой. Как альтернативный вариант – строительство гостевого домика, но это затратный путь.

11 - лестница между этажами – важный элемент дизайна, который нельзя недооценивать. В настоящее время есть огромный выбор межэтажных лестниц в разнообразном исполнении. Грамотно спроектированная и размещённая в нужном месте лестница может стать композиционной основой входной группы или гостиной.

12- наличие второго входа (обычно в гостевую зону) – это удобно, особенно если дом большой (200 метров и более), и не хочется беспокоить домочадцев, проходя через весь дом утром по пути на работу. Кроме того, второй вход - это ещё и пожарный выход на случай эвакуации при пожаре или отдельный вход/выход из гостевой зоной.

13 - наличие эксплуатируемого подвала желательно при отсутствии грунтовых вод. Там можно разместить инженерные системы. Важна гидроизоляция, хотя 60% будущих владельцев дома об этом не задумываются на этапе проектирования или покупки дома.

14 - наличие второго света в гостиной – современный архитектурный приём, визуально расширяющий пространство. Минусом такого архитектурного элемента является уменьшение площади этажа расположенного выше, за счёт размещения второго света в потолке гостиной. Кроме того возникает необходимость периодически мыть окна второго света. Эта предусматривается при проектировании.

15 - размещение гаража – многие хотят видеть гараж встроенным в свой дом, т.к. это комфортно,  гараж отапливаемый – машина всегда легко заводится зимой и т.п. плюсы. Но есть и ряд минусов, на которые мы хотим обратить ваше внимание:

1.    гараж создаёт много грязи, особенно зимой, когда на машину налипает снег, лёд, грязь. Эта грязь разносится по дому и бороться с этим сложно, это мы знаем по отзывам владельцев гаражей, встроенных в дома.

2.    гараж требует вентиляции, что необходимо учитывать при проектировании дома. Про это иногда забывают, и неприятные запахи бензина, масел, автомобильного выхлопа попадают в жилую зону дома.

16 - баня или сауна –  практически все владельцы загородного дома или дачи хотят иметь баню или сауну. Современные технологии позволяют Вам построить баню прямо в доме, но обычно так делают сауну. Баня требует несколько большего, чем каменку и полку в парилке. Идеально для бани, иметь свой отдельный выход из парилки на улицу к водоёму. Поэтому часто баню ставят отдельно от дома, размещая её на берегу водоема (который иногда выкапывают для этой цели). Компромиссный вариант является пристройка бани к дому. Это оправдано, если таким образом создаётся единое пространство для отдыха (комната отдыха, парная, душевая, бассейн).

17 – бассейн на участке – в последнее время уже не воспринимается как  чрезмерная роскошь. Установка акрилового бассейна на участке потребует работы профессиональных установщиков и дополнительных кВт установленной мощности 4 – 5 кВт. За бассейном нужно ухаживать и в зимний период возникают дополнительные трудности при его эксплуатации. Хорошо размещать бассейн рядом с баней(сауной).

Альтернативный вариант – установка бассейна в подвале дома потребует дополнительных работ по водо и паро-изоляции, но зато сделает его круглогодичным. Выбор за вами.

18 - гостевая парковка на участке – при разработке проекта дома полезно попросить архитектора предусмотреть при «посадке» дома на участке возможность организации гостевой парковки. Это мелочь, но она может существенно облегчить жизнь Вашим гостям, приезжающим в гости. Особенно актуально это в зимний период, когда прилегающие к вашему участку дороги чистятся плохо и припарковаться там будет затруднительно.

19 - озеленение – сохранение на участке крупноствольных деревьев положительно со многих точек зрения. Вы, как заказчик проекта дома, можете смело просить архитектора максимально бережно отнестись к имеющимся на участке деревьям и постараться сохранить их при размещении (посадке) дома на участке. Но есть нюанс. Ураганы, прошедшие по ЛО в  2009 – 2010 годах показали уязвимость жилой застройки в окружении больших деревьев. Ураганы повалили сосны и берёзы на дома и причинили этим большой ущерб. Больше всего от ураганов пострадали старые садоводства, где деревья успели вырасти до больших размеров. Поэтому выбор за вами – оставлять большие деревья или нет. К примеру, в советских ещё садоводствах требовали вырубать такие деревья (это так, к слову). Поэтому есть вариант обратиться к ландшафтному дизайнеру и озеленить свой участок малыми и средними формами (пихты, багульник, другие декоративные неприхотливые растения)
 

Мы перечислили наверное самые основные требования к проекту загородного дома, на которые надо обратить внимание при разработке проекта. Если вы обратились за помощью к профессиональному архитектору, наша маленькая статья поможет Вам более чётка сформировать свои требования к проекту, и тем самым облегчить задачу архитектору, а сам проект сделать максимально удобным для вас.

Можно даже сделать импровизированный опросный лист, согласно которому архитектор и будет проектировать ваш дом:

#
Элемент загородного дома
Ваши требования и пожелания

1

Метражи, планировка дома

 

2

Фасады дома (стиль, материалы)

 

3

Этажность дома

 

4

Описание жилой зоны

 

5

Требования к системе отопления

 

6

Требования к электроснабжению

 

7

Наличие места для камина

 

8

Наличие веранды

 

9

Наличие мансарды

 

10

Наличие гостевой зоны в доме или гостевого домика

 

11

Лестница между этажами

 

12

Наличие второго входа

 

13

Наличие эксплуатируемого подвала

 

14

Наличие второго света

 

15

Размещение гаража

 

16

Размещение бани и сауны

 

17

Размещение бассейна

 

18

Гостевая парковка на участке (наличие, вместимость, расположение и т.п.)

 

19

Озеленение участка

 

 

Заполнив такую таблицу, Вы сможете очень чётко определить задачу архитектору.

В настоящее время существует бесчисленное множество проектов загородных домов, и надеюсь наши рекомендации облегчат вам выбор проекта, подходящего именно вам. На нашем сайте Вы можете прочитать более подробные материалы по загородному домостроению, или обратиться к нам в офис за более подробной информации.


По материалам  компании «Питер Девелопмент».

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
12.09.2011, 16:16
Alexey
ИЖС
Здравствуйте, планируем выкупить право аренды ИЖС 10 соток в пгт Рощино. Скажите, где можно ознакомиться с размером кадастровой стоимости в данной местности для определения стоимости выкупа участка у государства в дальнейшем (2012 году)? Вы написали, что надо согласовывать проект дома с архитектором. Без этого нельзя? Каков вообще порядок действий (и какие нужны документы на каждом этапе) для: - строительства дома, - подключения к коммуникациям; -выкупа участка ИЖС у государства? Оказываете ли вы такие услуги и в какие суммы (не нашел вообще ничего что касается услуг для физ. лиц на вашем сайте)?
23.02.2013, 23:12
Администратор
ознакомиться можно в МО
С физическими лицами мы не рабтаем.