Пост-кризисные изменения на рынке загородного жилья проявили себя во всех сегментах рынка. Наиболее интересно стал развиваться сегмент поселков постоянного проживания эконом-класса.

В настоящей статье мы не станем касаться  особенностей застройки на ИЖС - преимущественно незаконное строительство многоквартирных домов на ИЖС подробно расмотрено нами в статье "Как построить многоквартирный дом на ИЖС?".

Мы не станем обсуждать вопрос бурного строительства многоквартирных жилых домов на землях поселений вдоль КАД и в поселковых центрах, где разрешено строительство таких домов. Этот вопрос подробно рассмотрен нами в статье "Как правильно построить многоквартирный дом в ЛО".

Мы хотим обсудить новые подходы в строительстве коттеджных поселков эконом-класса для постоянного проживания (в зоне от 10 до  40 км. от Санкт-Петербурга).

НОВЫЕ ВЗГЛЯДЫ НА СОЗДАНИЕ ПОСЕЛКА ЭКОНОМ-КЛАССА

Изменение парадигмы застройщиков произошло постепенно: до кризиса 2008 – 2010 годов, целью было минимум вложений и максимум отдачи при реализации ДНП (СНТ, ДНТ и т.п.). Это достигалось суровой экономией на всём: на дорогах (разбитая однополосная грунтовка), на электроснабжении (3 – 5 кВт), а если хочется больше, то не факт что будет мощность. Обещали газ, но это затратное дело обычно полностью перекладывали на плечи управляющей компании. В 2004 – 2007 годы такие поселки даже продавались (если рядом были озеро и хорошая подъездная дорога). Но времена изменились.

В 2007 – 2008 годах благодать сменилась кризисом и ещё свежи в памяти времена, когда продажи были единичны,  а рынок топтался в поисках новых идей. Борьба за клиентуру привела к поиску новых подходов – застройщики осознали необходимость повышения вложений в инфраструктуру ДНП - прежде всего в инженерное обеспечение.

Сейчас появилась целая категория новых коттеджных поселков постоянного проживания в эконом-классе, которые сделали ставку на привлечение покупателей новым качеством жизни в ДНП, сопоставимым с ИЖС. Они предлагают к продаже инженерно подготовленные участки.  Ранее такие услуги предлагались только в элитных поселках или поселках бизнес-класса. Теперь сегмент эконом-класса делает ставку на привлечение покупателя комфортностью проживания.

Девелоперы новых поселков видят развитие ДНП постоянного проживания в эконом-классе в следующих направлениях:

1 – инженерные сети должны обеспечить комфорт проживания в ДНП, сравнимый с ИЖС.

2 – улично-дорожная сеть ДНП должна быть минимально-необходимой для максимизации продаваемой площади земли (в идеале более 80 % территории поселка).

3 – социально-бытовая инфраструктура должна быть минимальной, но полезно зарезервировать территорию для перспективного развития (на случай включения ДНП в черту поселения и перевода в ИЖС).

4 – площади земельных участков должны быть минимальными, обеспечивать только физическую возможность размещения жилого дома на участке. Никаких излишеств.

5 – ценовая политика должна обеспечить максимальную отдачу от продажи участков за счет небольшой площади (стоимость сотки земли должна быть не ниже 60-70 тыс. руб.). Ограничивающим фактором выступает цена за участок на разумном уровне (ориентировочно 1,0 – 1,5 млн. руб.).

Надо отметить, что продажи в таких ДНП идут достаточно активно (по 40 – 60 – 80 участков в год, в зависимости от выбранной ценовой стратегии). Такой темп продаж показывает правильность выбранного курса. Фактически, покупателям в эконом-классе за разумные и подъёмные для покупателей деньги, предлагают уровень проживания, который ранее им был недоступен.

ОПТИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ПОСЕЛКА

Раньше поселок эконом класса можно было сделать на земельном участке площадью 1 Га. Ничего такой поселок получался – маленький, но небольшую денежку заработать давал - поселок мог себя окупить. Но даже тогда, реальная экономика проекта показывала, что было оптимально делать поселки площадью не менее 10 Га.

Новая тенденция создания коттеджных поселков эконом-класса постоянного проживания потребовала вложений в инженерную подготовку территории. С возникновением необходимости прокладывать инженерные сети, экономика проекта подняла планку выше - до минимальной площади поселка 20 – 25 Га.

Поэтому можем утверждать, что новая концепция -  это выбор больших поселков, где вложения в инфраструктуру экономически оправданы за счет масштаба поселка (минимум 150 – 200 домовладений).

Коттеджные поселки, которые не смогли уловить новый тренд, или оказались слишком маленькими (5 – 10 Га) для рентабельного строительства сетей, оказались на обочине рынка. Практически все маленькие поселки (по 5 – 10 Га) оказались неспособными предложить подобные условия в силу высокой затратности строительства инженерных сетей.

Но и слишком большие поселки тоже не есть хорошо. Проекты свыше 40 – 50 Га требуют поэтапного освоения и создают эффект перенаселенности. Усугубляет ситуацию и желание собственников земли продать ВСЁ. На практике это означает, что в поселке не остается прогулочных зон, общественных территорий – ничего кроме рядов участков обнесенных заборами. Но надо отметить, что по состоянию на январь 2013 года, покупатели в эконом-классе готовы мириться с таким положением.

ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ ДЛЯ БЕДНЫХ

Оптимальный состав инженерной инфраструктуры для ДНП постоянного проживания зависит от принятой концепции реализации проекта ДНП. Собственно, для бизнес-класса и элитных поселков, инженерные сети и ранее строились в полном объёме. Новинкой стало предложение инженерии в эконом-классе.

Инженерные сети – это краеугольный камень для поселка постоянного проживания – они обеспечивают хороший темп продаж и уровень цен 80 – 100 тыс. руб/сотка (на начало 2013 года). При этом сами сети оплачиваются дополнительно, сверх указанной цены и стоимость за комплект доходит до 350 – 450 тыс. руб. за домовладение. Конечно уровня цен ИЖС (150 – 200 тыс. руб/сотка) такие поселки не достигают в силу своего статуса (ДНП), но для сельхоз земель продаются очень даже не плохо.

Существует минимально необходимая инженерная инфраструктура, без которой продажи будут невозможны или крайне затруднены, инфраструктура, которая необходима и за неё готовы платить, и наконец инфраструктура, которая может служить дополнительным плюсом при продаже, когда покупателя необходимо склонить к покупке в конкретном ДНП, но не более того. Рассмотрим подробнее:

Обязательная, инфраструктура:

- дороги грунтовые;

- электричество 2 – 3 – кВт на домовладение;

Необходимая инфраструктура для обеспечения темпа продаж и уровня цен, согласно концепции «качество жизни в ДНП, сопоставимым с ИЖС»:

- дороги с твердым покрытием и дренажём;

- электричество;

- газ;

- зимний водопровод;

Желательная инженерная инфраструктура:

- уличное освещение;

Социологические и маркетинговые исследования подтверждают важность перечисленных удобств, а благодарные покупатели голосуют рублём, активно покупая земельные участки в поселках, оборудованных такими инженерными сетями.

ВЫБОР ДЕВЕЛОПЕРА: ДОРОГИ, УЛИЦЫ И ПРОЕЗДЫ

Удобные подъездные дороги к поселку, достаточно широкие улицы в поселке и функциональные подъезды к участкам, входят в число наиболее значимых факторов при покупке участка в ДНП (подробнее эти вопросы разобраны в нашей статье "Подбираем земельный участок для себя").

Улично-дорожная сеть в ДНП занимает до 20% от общей площади земельного участка. Обычно владельцы поселка стараются минимизировать потери земли и идут на различные ухищрения. Здесь мы хотим удилить немного внимания таким хитростям, как оптимальная организация улично-дорожнйо сети в поселках - ДНП, ДНТ, СНТ.

Согласно действующим правилам необходимо делать проезды (ширина в красных линиях ~10 метров) и улицы (ширина в красных линиях ~15 метров). Ниже показаны схематичные разрезы проездов и улиц.

УЛИЦЫ

Согласно действующим нормативам, ширина 2-х полосной проезжей части составляет 7 метров.

Кроме проезжей части, поперечный профиль улицы предусматривает мачты освещения и прокладку инженерных сетей (газа и водопровода). Дренаж выполнен в виде канав вдоль обочины дороги. Общая ширина в красных линиях составляет 16,8 метров что конечно много для коттеджного поселка.

ПРОЕЗДЫ

 Согласно действующим нормативам, ширина проезжей части проезда составляет 3,5 метра.

При организации инженерных сетей в коттеджном поселке (освещение, водопровод, газ), ширина проезда в красных линиях составит 10,9 м.

Надо отметить, что именно на ширине улиц пытаются экономить – делать их в виде «широких проездов» шириной ~12 метров в красных линиях или 1,5 полосы движения. Для летних садоводств это обычная практика. Для поселков круглогодичного проживания желательно делать не только сами дороги, но и минимально необходимые обочины, что наиболее актуально зимой. Инженерные коммуникации проходящие вдоль проездов создают возможность организации обочин.

В целом, отказ от дорог в 2 полосы движения усложнит согласование генплана поселка с районным архитектором. Компромиссное решение делать проезды на 1,5 полосы движения позволяет уменьшить площадь улично-дорожной сети. Но идти на такие решения возможно, только при наличии обочины. Если канавы и откосы начинаются сразу на границе дорожного полотна, то это плохое решение.

РАЦИОНАЛЬНАЯ НАРЕЗКА ЗЕМЛИ

Новые коттеджные поселки столкнулись с проблемой, что участки больших площадей продаются плохо. Связано это с чрезмерно высокой ценой на такие участки для эконом-класса.

Надо отметить, что ожидания покупателей земельных участков обычно на 2-4 сотки больше того размера, который они реально покупают в итоге. Сложившийся уровень цен вынуждает покупателей в эконом-классе  экономить, но при этом они стараются не покупать земельные участки с площадью, не позволяющей функционально разместиться на участке, что объясняет низкий спрос на участке 6 соток и менее.

Высокая цена на инженерную подготовку участков сместила спрос из сегмента комфорт-класса (10 – 15 соток) в сегмент эконом-класса (8 – 12 соток). Покупатели готовы пожертвовать площадью участка (купить на 2 – 3 сотки меньше чем хочется), но зато получись необходимые коммуникации для комфортной жизни.

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА «ВСЕ ВКЛЮЧЕНО» ИЛИ МЫ ЭТОГО НЕ ПРОСИЛИ

Продать быстро и дорого возможно только при максимально широком охвате целевой группы покупателей.

Поэтому особую важность для девелоперов приобретает гибкая сбытовая политика – когда сформулированное УТП (Уникальное Торговое Предложение) формируется на основании гибкого подхода к формированию «продукта».

В условиях современной высокой конкуренции за клиента, «базовый» продукт в виде земельного участка, пусть даже великолепно спозиционированный и грамотно продвинутый по рекламным каналам не позволяет обеспечить продажи.

Востребованный продукт должен включать в себя:

- базовый продукт в виде земельного участка и минимального набора инженерных сетей;

- условия выкупа инженерных сетей сверх минимума (в идеале по желанию);

- условия владения участком (нормативы по срокам застройки, наличие или отсутствие подряда);

- условия покупки и оплаты (размер первого взноса, скидки, рассрочка, кредитование, зачетные схемы);

- условия послепродажного сервиса (управляющая компания, стоимость владения);

- дополнительные сервисы, предоставляемые инфраструктурой ДНП покупателю (безопасность, магазин, медпункт и т.п.);

Столь сложный продукт не может и не должен быть единым, монолитным - предлагаться по принципу бери и плати как есть. Нет – надо гибко настраивать своё торговое предложение под потребности покупателя. Чем больше возможностей выбора будет у покупателя, тем быстрее и лучше будет продаваться ДНП. И этот принцип относится ко всем элементам предложения: площади ЗУ, инженерным сетям, схемам оплаты покупки и т.п.

Важно дать покупателю возможность выбирать то, что ему нужно и платить именно за выбранные опции. Иначе получается ситуация, когда покупателю навязываются услуги, которые ему не нужны или он не может за них заплатить, и он уходит в конкурирующий поселок (ДНП).

ВЗГЛЯД В БУДУЩЕЕ – СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА И РЕГИСТРАЦИЯ

Новая концепция развития коттеджных поселков постоянного проживания на с/х землях имитирует комфортность жизни в ИЖС, только за счет инженерной обеспеченности домовладений, но есть и ряд отрицательных моментов.

Первая и наверное основная проблема - отсутствие регистрации (прописки) на землях ДНП негативно влияет на привлечение покупателей для постоянного проживания в коттеджном поселке. Этот вопрос подробно рассмотрен нами в статье "Выбор застройщика - ИЖС, ДНП или просто включение в черту поселения?", поэтому здесь этот вопрос подробно не разбираем. Отметим только что регистрация через суд никому из покупаетлей не интересна, а другого пути (по состоянию на февраль 2013 года) нет.

Вторая проблема  менее явная -  в перспективе, люди столкнутся с проблемой досуга и отсутствием социальных благ. До 60 – 70% покупателей домовладений в таких поселках планируют жить в них постоянно, а у части людей не будет альтернативного жилья (городской квартиры). В такой ситуации постоянно ездить в город невозможно – надо иметь в ДНП социально-бытовую инфраструктуру.

Новый тренд в «поселкостроении» развивается последние 1,5 – 2 года и пока покупатели и девелоперы не осознали особенностей постоянного проживания в планируемой плотной застройке. Но это уже осознали районные власти. В настоящее время на проектировщиков таких ДНП оказывается давление со стороны МО и районных архитекторов. Власти требуют приблизить проекты садоводств (а ДНП этот садоводство, и планировочные решения регулируются соответствующим СНиПом) к нормам ИЖС. Аргументация властей простая – владельцы ДНП (управляющая компания) придут через несколько лет и попросят перевести ДНП в ИЖС, а нормативы это сделать не позволят (по плотности застройки, по ширине улиц, по наличию социально-бытовых объектов).

Пока девелоперы отбиваются как могут, и стремятся минимизировать площадь, отводимую под общественную и социальную функции. Объясняется это просто. В эконом-классе люди хотят иметь все блага цивилизации, но вот платить за них не готовы.

Исследования показывают, что люди готовы платить за такие вещи, как:

- административный комплекс правления ДНП (включает пункт охраны);

- минимаркет «24 часа»;

За это скрепя сердцем платят. Все остальные функции, как ДДУ, школы, поликлиники, детские площадки, торговые центры и т.п. не хотят, т.к. понимают – за все надо платить, а платить не хочется или нечем.

В целом новая концепция развития коттеджных поселков показывает общий тренд  дальнейшего развития рынка загородной недвижимости. Потребности и желания покупателей все больше определяют направление развития рынка, и пока рынок будет рынком покупателя (предложение будет преобладать над спросом), такая тенденция будет сохраняться.

Мы предлагаем Вам комплексное управление Вашим проектом строительства коттеджного поселка "под ключ" -  от идеи до реализации. С текстом  Договора на комплексное управление  инвестиционным проектом  вы можете ознакомиться по ссылке справа:

Источник: компания "Питер Девелопмент"   При перепечатке ссылка обязательна.