В последнее время ситуация с ценами на жильё в Санкт-Петербурге беспокоит всех. Собственники опасаются падения цен на свою недвижимость, а желающие купить ждут падения цен.

некоторые мысли о цене на недвижимость
на фоне Петербурга

Опираясь на статистический материал портала БН.ру ,  у нас возникло желание высказать некоторые идеи относительно перспектив  вторичного рынка жилья.

На графике показана динамика  фактического индекса цен на вторичном рынке жилья (левее вертикальной черты) и прогнозные схемы (правее вертикальной черты, которая соответствует  дате 15.10.08 по шкале времени).

АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА (КРАТКИЙ)

На график видно, что наиболее уравновешенный и предсказуемый этап развития рынка  был с января 2001 года по январь 2004. За это время цены росли почти линейно (продолжение этого тренда показано тонкой пунктирной прямой).

После трёх лет поступательного развития, в январе 2004 года, на рынке начались циклические колебания. На тот момент индекс цены составлял 27 тыс. руб/м2. Экспоненциальная аппроксимация тренда (оранжевая линия) показывает, что с этого момента происходит то замирание индекса цены (накопление отложенного спроса), то скачкообразный рост.

Увеличение доходов населения, в том числе и за счёт  начала развития ипотеки, позволило за II  полугодие 2006 года ценам удвоиться до уровня 68 тыс.руб./м2 ! Ажиотажный спрос стимулировал цены, а наличие на рынке покупателей с деньгами банков, которые были готовы набавлять цену не задумываясь, стимулировал продавцов поднимать цену. Банки вводили всё новые ипотечные программы, в т.ч. с «0» первым взносом, что только подстёгивало ажиотаж.

Если пытаться числовыми методами оценить социальные процессы происходящие на рынке, то аппроксимация  тренда динамики индекса цен (оранжевая линия на графике) показывает, что в июле 2006 года на уровне индекса цены ~57 тыс. руб./м2  индекс отыграл последствия отложенного спроса 2005 – 2006 годов и по инерции продолжил набирать вес.

Рынок вторичного жилья имеет колоссальную инерцию. Только через полгода рост замедлился и весь  2007 год рынок приходил в себя, привыкая к новым ценам, постепенно к концу года начался новый разгон. Инициировали этот разгон разнообразные факторы, в т.ч. и действующие ипотечные программы, продолжающееся повышение уровня доходов населения. Но сделок становилось всё меньше. В агентствах недвижимости отмечали, что количество сделок падет, хотя цена продолжает медленно расти.

Середина 2008 года ознаменовалась ужесточением кредитной политики АИЖК, финансовым кризисом, сворачиванием ипотечных программ большинством банков  и повышением ставок оставшимися банками.

Несмотря на титанические усилия продавцов рынок в  конце III кв.  2008 года встал на уровне 108 тыс. руб./м2 и стал потихоньку откатываться назад при минимальной покупательской активности. Покупатели выжидают падения цены, которое уже началось.

А КАК У НИХ?

За рубежом тоже идёт коррекция цен. В Англии за 9 месяцев этого года цены упали на 10%. В США аналогичные процессы.

Поэтому продолжительное снижение цен вполне реальная перспектива на рынках жилья.

ЧТО ЖДЁТ ПЕТЕРБУРЖЦЕВ?

Давайте пофантазируем, по другому. это назвать трудно - слишком много факторов неизвестно сейчас...

Представьте себе, что в далёком 2006 году, рынок, отыграв период отложенного спроса, не продолжил взрывной рост, а поступательно развивался в ногу с инфляцией (жирная пунктирная синяя линия на графике).  В этом случае,  сейчас мы имели бы ценовой индекс на уровне ~ 72 тыс. руб/м2 или 65 % от существующего уровня!!!

Рынок оказался перегретым (исходя из предложенной модели на 35%)!

Сейчас уже идёт коррекция цены, но займет она от полугода и более, что связано с большой инерцией рынка.

В первую очередь рассмотрим варианты, при которых кризис не примет всеобъемлющего характера, а будет достаточно локальным.

Варианты развития событий показаны цифрами на графике. Все варианты стремятся к линии тренда, основанного на росте цен, компенсирующем инфляцию в 12 % от момента, когда рынок отыграл отложенный спрос в июле 2006 года:

Вариант №1 – наверное, самый пессимистический из трёх, согласно которому рынок просядет ниже линии инфляционного тренда, и выйдет на него  не раньше 2011 года. При этом  будет плавное длительное снижение цен до ~ 73 тыс.руб/м2 (падение на 32 – 33%) с минимумом в I кв. 2010 года.

Вариант №2 – вариант,  согласно которому рынок достаточно быстро устремится к линии инфляционного тренда, и выйдет на него  в начале  2010 года. При этом  будет плавное длительное снижение цен до ~ 82 тыс.руб/м2 (падение на ~24 %) с минимумом в I кв. 2010 года.

Вариант №3 –  вариант,  согласно которому рынок в силу большой инерции устремится к линии инфляционного тренда постепенно, и выйдет на него  в начале  2011 года. При этом  будет плавное длительное снижение цен до ~ 90 тыс.руб/м2 (падение на ~17 %) с минимумом в I кв. 2011 года.

Естественно, по какому сценарию будут развиваться события, будет завесить от экономической ситуации, и здесь мы можем только предполагать, что всеобщего кризиса удастся избежать.

В случае, если развитие кризиса удастся приостановить, нас ожидает плавное  падение цен ~ 24% с минимальным уровнем цен в начале 2010 года и период рецессии рынка 1 – 1,5 года.

НО МОЖЕТ СЛУЧИТЬСЯ СТРАШНОЕ, и кризис разовьётся. Конечно, это не будет дефолт 1998 года, но вдруг?

В этом случае можно предположить что цены на рынке будут откинуты к уровню ценового  тренда 2001-2004 годов, иными словами ещё на ~10  тыс.руб./м2 в минус, т.к. покупательская способность населения будет откинута кризисом к уровню тех лет.

В случае, если кризис продолжит развиваться, падение цен  на рынке составит в среднем ~ 41% с минимальным уровнем цен в конце  2010 года, а период рецессии рынка составит 1,5 -2,5 года.

Вот какие выводы напрашиваются на основании статистики, которая иллюстрирует социальные процессы

Источник: коллектив компании "Питер Девелопмент"