Являясь самостоятельным типом коммерческой недвижимости (помимо офисной, складской и развлекательной) торговая недвижимость имеет свой специфический список рисков, которые необходимо оценить при выборе типа и класса торгового объекта.

Инвесторы и Девелоперы при реализации проектов в сфере торговой недвижимости стараются учесть все существующие риски. Всестороннее рассмотрение существующих рисков позволяет не только оценить степень «суммарного» риска при реализации инвестиционного проекта, но и является полезным фактором, при определении оптимального использования участка по методике “BEST USE”.

Инвесторы учитывают наиболее значимые риски, которые можно сгруппировать в несколько групп:

Риски, связанные с размещением и созданием Объекта:

1. риск увеличения стоимости строительства (больший рост капитальных затрат по сравнению с заложенным в расчетах);
2. риск невыполнения работ в запланированные сроки;
3. риск отсутствия должного качества работ;
4. риск отсутствия необходимых материалов и др;
5. риск неудачного расположения Объекта (затруднённая транспортная доступность, плохая видимость Объекта, затрудненность парковки и т.п. вещей);

При реализации данных  рисков возможен срыв сроков ввода площадей в эксплуатацию, дополнительные затраты, возможны изменения в концепции развития Объекта.

Риски, связанные с заполняемостью и эксплуатацией Объекта:

1. риск, связанный со сложностью первичного заполнения арендопригодных площадей. Этот риск зависит от привлекательности концепции объекта для потенциальных арендаторов, ожидаемого уровня доходности и уровня арендных ставок, уровня управляющей компании и т.п. вещей;
2. риск снижения арендных платежей (ставок аренды, уплачиваемого процента от оборота операторов), связанный с снижением привлекательности Проекта, уменьшением величины среднего чека покупки, сокращением зоны обслуживания, как следствие, – снижением посещаемости Объекта и оборота арендаторов;
3. риск, связанный со снижением заполняемости в процессе эксплуатации Объекта (затягиванием сроков поиска арендаторов, уходом арендаторов и поиском новых);

Риски, связанные с уровнем спроса:

Риск, связанный с сезонностью – риск неравномерной посещаемости Объекта в течение года, как следствие, нестабильности денежных потоков Проекта;

Риски, связанные с конкурентной ситуацией:

Риск реализации крупных конкурирующих проектов сходного формата в зоне охвата Объекта, способных сузить зону обслуживания Объекта и «оттянуть» часть клиентов торговой зоны;
 
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ РИСКОВ

Специалисты компании «Питер Девелопмент» применяют хорошо зарекомендовавшую методику оценки рисков, где каждому риску присваивается весовой коэффициент, соответствующий типу торговой недвижимости, который перемножается на бальную оценку риска, применительно к каждому конкретному Объекту. Баллы присваиваются на основании экспертной оценки.

Табл. №1 Весовые коэффициенты для рисков Проекта 

Для оценки влияния перечисленных рисков на конкретный Объект торговой недвижимости, каждому риску присваивается свой балл по 10 – ти бальной шкале оценки рисков (от 1 до 10).

Такая двух ступенчатая система оценки рисков позволяет достаточно точно оценить уровень риска каждого проекта, используя как статистические данные (смотрите табл. №1), так и экспертные оценки, используемые при установке баллов.
 
ИЗМЕНЕНИЯ В СИСТЕМЕ ОЦЕНКИ РИСКОВ

В настоящее время, более 50% рисков связаны с поиском и удержанием арендаторов, с поддержанием запланированного уровня доходов от аренды. Ещё ~ 30% рисков приходятся на риски размещения и создания Объекта. Все остальные риски добавляют не более 20%.

Эти соотношения отражают текущее состояние рынка на начало 2008 года, однако эти данные постепенно меняются, начиная с 2000 года, когда рынок торговых площадей начал развиваться и они будут меняться и  в дальнейшем.

По мере развития рынка, насыщения его отдельных сегментов и повышения требований к арендуемой площади, уровню сервиса и качеству работы управляющей компании, меняются и весовые коэффициенты приведённые в таблице №1. Однако можно прогнозировать, что учитывая точность оценки и темпы эволюции рынка торговых объектов в Санкт-Петербурге, приведённые коэффициенты будут отражать реальное состояние дел ещё 1 – 1,5 года.

Источник: компания «Питер Девелопмент».