Жильё потеряло 25% цены, но не стало доступнее

Январь 2009 года

В 2008 году практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости проявились кризисные явления. Уменьшилось количество сделок, началось снижение цен. Подобная ситуация привлекает внимание всех участников рынка. Специалисты компании «Питер Девелопмент» предлагают свою версию происходящего на рынке и делают осторожные прогнозы на 2009 год.

БЫКУ ПО НАСЛЕДСТВУ

В настоящее время на рынке жилой недвижимости действует целый ряд разнонаправленных факторов, которые и формируют рынок. Основные из них можно сгруппировать в две категории:

Факторы, уменьшающие спрос и ведущие к снижению цены на жильё:

   1. Уменьшение доступности кредитных средств (ипотечные и потребительские кредиты).
   2. Снижение потока «нефтедолларов».
   3. Появление альтернативных направлений инвестирования денег (зарубежная недвижимость).
   4. Девальвация национальной валюты.
   5. Снижение уровня доходов населения (увольнения, сокращение зарплат).
   6. Формирование отложенного спроса.

Факторы, стимулирующие спрос и ведущие к росту цен на жильё:

   1. Уменьшение объёма предложения  новостроек.
   2. Желание собственников продать свои квартиры подороже.
   3. Отсутствие альтернативных финансовых инструментов.
   4. Кризис на рынке земли.

Для выявления тенденций на рынке в данном обзоре использована статистика за 2007 год, когда кризисные явления ещё не были заметны. На фоне благополучного 2007 года тревожные процессы наступившего года быка видны весьма отчётливо.

НЕДОСТУПНОСТЬ КРЕДИТНЫХ ДЕНЕГ

По данным Правительства Санкт-Петербурга, в 2007 г. горожане взяли 18,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 46,8 млрд. рублей. Рост ипотечного кредитования в 2007 г. составил 70%. Не случайно примерно на столько же выросло количество сделок на рынке недвижимости, по сравнению с 2006 годом.

Иными словами, практически каждая 6 сделка в 2007 году была ипотечной. Люди, которым для покупки жилья хватало собственных средств, все равно так или иначе использовали в процедуре сделок кредитные деньги. Можно сказать, что один ипотечный кредит  позволял создать не одну, а 1,4 – 1,7 сделки на вторичном рынке. Таким образом, доля покупок, в которых использовались ипотечные средства (прямо или косвенно), могла доходить до 20 – 25 тыс. сделок. Это  существенная цифра.

При общем количестве сделок  купли – продажи, равном приблизительно 135 000 единицам (вторичный рынок - 99 782 сделки, первичный - 35 000 сделок) без учёта сделок с  сервитутами и пр., получается, что до 20% сделок купли -продажи происходили при использовании заёмных средств.

Сегодня получить ипотечный кредит трудно, поэтому можно смело утверждать, что в этом году до 20%  потенциальных покупателей не смогут приобрести квартиру.

УМЕНЬШЕНИЕ ПОТОКА НЕФТЕДОЛЛАРОВ

Нефтедоллары составляют значительную часть доходов широкого круга состоятельных людей России. Основным инструментом вложения, сохранения и приумножения денежных средств данной категории населения на протяжении последних десятилетий была недвижимость. По данным компании «Питер Девелопмент», доля так называемых «инвестиционных квартир» на рынке Северной столицы в 2007-2008 гг. составляла не менее 10-15%.

В настоящее время приток нефтедолларов стал значительно меньше. По состоянию на начало 2009 года можно предположить, что при цене на нефть в размере 50 дол./баррель и выше, ситуация с инвестиционной недвижимостью в целом сохранится на уровне 2008 года. Если цена будет находиться в диапазоне от 30 до 50 дол./баррель, количество инвестиционных квартир начнёт сокращаться и к концу года может упасть до очень низкого уровня. Если цена упадёт ниже 30 – 20 дол/баррель, богатым людям уже будет нечего инвестировать, т.к. эта цена близка к себестоимости добычи (если верить нашим нефтяникам).

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ

Единственный быстрорастущий сегмент рынка жилой недвижимости  в 2008 году –зарубежная недвижимость, которая стала реальной альтернативой вложениям в российское жильё. Рост данного сегмента ещё больше сокращает  количество «инвестиционных квартир» на рынке.

Если в 2006 – 2007 гг. риэлторы только  начинали работать на зарубежных направлениях, то 2008 год показал необычайный интерес покупателей к зарубежной недвижимости.

ДЕВАЛЬВАЦИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ ВАЛЮТЫ

За последние  четыре месяца рублёвые цены на жильё снизились примерно на 5% в абсолютных ценах и приблизительно на 20% относительно би-валютной корзины.
Можно сказать, что стоимость жилья уже снизилась на 25%, по сравнению с пиковой ценой в III кв. 2008 года.

Но несмотря на то, что продавцы жилья потеряли четверть первоначальной цены, это, к сожалению, не  сделало квартиры более доступными для покупателей.

СНИЖЕНИЕ УРОВНЯ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ

Кризисные явления в банковской сфере постепенно переходят в реальный сектор экономики. На многих предприятиях и фирмах Санкт-Петербурга происходит сокращение штата, снижаются зарплаты и минимизируются премиальные выплаты. На фоне роста цен ситуация не располагает к совершению крупных сделок (покупка квартир, машин и т.п.) Это как минимум  создаёт негативный фон для развития рынка недвижимости, вынуждая людей откладывать покупки на будущее.

ОТЛОЖЕННЫЙ СПРОС

Рынок недвижимости развивается в России циклически. На протяжении последних двух кварталов на фоне минимальной покупательской активности снижаются цены на жилье. После разгона цен в 2007 г. в 2008 г. рынок сначала стабилизировался, а потом началось падение цен на перегретом рынке.

Покупатели, которые всё ещё могут позволить себе приобрести жильё, заняли выжидательную позицию и ждут ценового минимума. Накопление отложенного спроса опасно ажиотажным спросом на следующем этапе циклического развития рынка. Впрочем, выход из кризиса может быть и плавным, если денежная масса населения будет стерилизована за счёт других процессов в экономике.

СНИЖЕНИЕ ОБЪЁМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК

Один из главных факторов, стимулирующим рост цен, является снижение объема предложения в строящихся домах. Согласно данным "СОЮЗПЕТРОСТРОЯ", динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1999 - 2007 годах выглядела следующим образом (в тыс. м2):

Тенденции ценообразования на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга


Всего за период с 1999 по 2007 годы в Санкт-Петербурге введено около15,5 млн. кв.метров жилья, что составляет примерно 3,5 кв.метров на одного жителя Санкт-Петербурга.

Учитывая специфику строительства и не принимая в расчет объёмы застройки в ЛО, можно утверждать, что за последние 2 – 3 года вводилось в строй порядка 35 000 квартир ежегодно.

Для выяснения доли первичного рынка обратимся к статистике ГБР по СПБ и ЛО за 2007 год ( http://www.gbr.ru/about/stat/analit2007.html )


год

всего     (шт)
(без сделок на первичном рынке)

в том числе:

по договорам передачи жилья в собственность граждан (приватизация)

по договорам купли-продажи (мены)

по договорам дарения, наследства

по иным основаниям

2005 год

494938

276278

71162

40129

107369

2006 год

584277

303372

81596

64864

134445

2007 год

401301

116744

99782

82144

102631

Это реализованный платёжеспособный спрос за 2007 год. (Для справки - по данным социологов, 60 – 70%  домохозяйств  СПб и ЛО хотят улучшить свои жилищные условия)

Всего с учётом сделок на первичном рынке (35 000 в год) в 2007 году зарегистрировано сделок купли – продажи (наиболее распространенной формы приобретения жилья) около 135 000 единиц. Распределение сделок показано на диаграмме.

Тот факт, что покупатели жилья на первичном рынке и покупатели жилья на вторичном рынке существенно отличаются по модели потребительского поведения,  ситуация с новостройками не окажет сильного влияния на вторичный рынок, даже в соответствующих сегментах качественных кирпичных и кирпично – монолитных домов. Поэтому сокращение предложения в новостройках будет влиять, прежде всего, на цены первичного рынка, и только уже потом сказываться на вторичном рынке.

ЖЕЛАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ УДЕРЖАТЬ ЦЕНЫ

Собственники жилья хотят заработать как можно больше на сделках с недвижимостью. Это стремление понятно, особенно если учесть, что для большинства людей жилье - их единственный капитал. Когда квартира человека включается в схемы купли, продажи или обмена, продавцы опасаются давать скидку, т.к. нет гарантии, что при встречной покупке он получит равноценную скидку от  другого продавца. Эти факторы стимулируют рост цен или как минимум стабилизируют цены на текущем уровне.

ОТСУТВИЕ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ФИНАНСОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ

До финансового кризиса часть инвесторов вкладывала сбережения в фондовый рынок. Теперь те из них, кому посчастливилось сохранить часть своих денег, готовы вкладывать их в недвижимость, в надежде сохранить (а не приумножить) сбережения. У них есть только один альтернативный финансовый инструмент – вложения в зарубежную недвижимость, которая по оценкам риэлторов сейчас выглядит более привлекательной.

СТАБИЛИЗАЦИЯ ЦЕН НА ЗЕМЛЮ В ЛО

Стабилизация цен на земельные участки в ЛО, которое произошло в середине 2008 года больше не позволяет просто заниматься спекулятивными перепродажами земли, а требует кропотливой работы с землёй, для развития инвестиционных проектов на земле. Как следствие, интерес к земле как инструменту вложения денег уменьшился, это косвенно подогрело интерес к другим сферам недвижимости, в т.ч. к жилой.

КРАТКИЙ ПРОГНОЗ НА 2009 ГОД

После рассмотрения основных факторов, действующих на рынке  жилой недвижимости, можно сделать осторожные прогнозы на ближайший год, как это видится из текущей ситуации:

   1. Цены на первичном рынке можно будет удержать на уровне января 2009 года (+/- 5%), в случае оперативного существенного сокращения объёма предложения (предположительно в 1,5-2 раза). Если уменьшение объемов строительства произойдет постепенно (а специфика рынка такова, что цикл строительства составляет 1,5 – 2,5 года), то цены будут идти в общем тренде со вторичным рынком, до того момента, пока объём предложения не снизится в 1,5 – 2 раза от нынешних объёмов в силу кризисных явлений, после чего в сегментах качественного жилья новостроек начнётся ценовой рост, опережающий динамику рынка жилой недвижимости  в целом.

   2. Цены на вторичном рынке снижаются уже 4 месяца подряд, и снижение составило примерно 5%. Напомним, что ранее аналитики компании «Питер Девелопмент» предполагали снижение цен на вторичном рынке от 17 до 32 % в зависимости от развития ситуации на рынке по одному их трех сценариев (см. статью «ТЕНДЕНЦИИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА»). Но вследствие девальвации рубля снижение цен на жильё, номинированное в российской валюте, происходит быстрее за счёт механизмов, неподконтрольных рынку недвижимости. Снижение цен происходит, пожалуй, по самой неудачной схеме: продавцы уже потеряли 25 % от стоимости квартир (5% в абсолютных цифрах и 20% за счёт девальвации), но это не приблизило цены к реальной покупательной способности  большинства населения. Если ситуация будет развиваться так и дальше, то до момента достижения ценового дна, квартиры, номинированные в рублях,  успеют подешеветь ещё на 5 – 10% в абсолютных цифрах, и на 15 – 20% за счёт девальвации рубля (в рамках прогноза деятельности ЦБ). В итоге они подешевеют на 40 – 50% относительно би-валютной корзины ЦБ, впрочем, часть этих потерь продавцы постараются отыграть, номинируя цены в долларах или евро. Снижение цен будет происходить быстро, т.к. оно происходит за счёт механизмов, неподвластных рынку недвижимости, который обладает высокой инерционностью. Уровень цен при этом составит примерно 90 000 девальвированных руб/м2. Прошедшие 4 месяца показали, что рынок сопротивляется падению цен и большее снижение цен маловероятно.

   3. Количество сделок на рынке, как это видится в начале 2009 года, может снизиться на 25 – 30 % от уровня сделок 2007 года, прежде всего за счёт снижения количества  ипотечных сделок (их доля ~ 20 %)  и «инвестиционных» покупок (их доля 5 – 10%). Остальной платёжеспособный спрос  в объёме 95 – 100 тыс. сделок купли – продажи (включая первичный рынок) будет реализовываться по мере реализации отложенного спроса, как только рынок достигнет ценового дна, а произойдет это, по нашим прогнозам,  в конце  первого полугодия 2009 года. Такой срок обусловливается, во-первых, тем что фазы циклов на петербургском рынке  обычно длятся не более 12 месяцев. Во-вторых, покупатели не смогут ждать ценового минимума вечно – жить надо сейчас, и покупать недвижимость тоже надо в разумные временные сроки.

Источник: коллектив компании "Питер Девелопмент"

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
Ваш комментарий может быть первым!