Людям, которые впервые сталкиваются с необходимостью подготовки и согласования инвестиционной документации, сложно разобраться в процедурах подготовки и оформления инвестиционных проектов. Для новичков всё выглядит сложным и запутанным.

Действительно, достаточно сложно охватить взглядом всё многообразие законодательных актов, регламентирующих  инвестиционную и градостроительную деятельность.

В последнее время усилия законодательной и исполнительной власти на всех уровнях позволили создать каркас законодательной базы, который хотя и имеет ещё много противоречий, уже начал складываться в само-достаточную систему.

При рассмотрении этого вопроса  главное наметить основные маяки для ориентации в правовом поле:

   1. Подзаконные акты, регламентирующие процедуры и правила ведения дел в регионе;
   2. Региональное законодательство;
   3. Федеральное законодательство;

Рассмотрим эти разделы подробнее:

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Федеральное законодательство является тем фундаментом, на котором строятся все региональные законы. Пожалуй, наиболее важные в инвестиционной деятельности законы, это законы регламентирующие земельные права:

• Земельный кодекс Российской федерации
• О государственном земельном кадастре
• О землеустройстве
• О разграничении государственной собственности на землю
• Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
• О крестьянском (фермерском) хозяйстве
• О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую

Однако до неба высоко, а до царя далеко…Федеральные законы формируют базу для регионального законодательства, но не более. Зачастую отсутствие градостроительного законодательства в регионе не позволяет  корректно исполнять Федеральное законодательство, ограничивает права граждан и собственников и даёт свободу интерпретации законов на всех уровнях.

Недавно правительство РФ продлило до 2012 года срок разработки и завершения работ по зонированию территорий и разработке генпланов населённых пунктов. Это позволит не останавливать инвестиционный процесс в регионах (как планировалось срок завершения всех работ был обозначен как 01 01 2010), и пока оставляет лазейки для инвесторов по переводу земель.

РЕГИОНАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

На уровне регионов власти разрабатывают своё региональное законодательство. Если мы говорим про Санкт-Птеребург, то на сегодняшний день, основной градостроительный закон  - это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)  от 4 февраля 2009 г.

ПЗЗ интегрировали в себя все основные градостроительные  нормы и правила, определяющие правила застройки территории:

• возможное функциональное использование (жилое, промышленность, торговля и т.п.)
• разрешённая высотность (высотный регламент)
• плотность застройки участков (20, 30, 40, 50%)
• адресные  программы размещения специальных объектов (марины и т.п.)
• зоны с особым охраняемым статусом
• временные рамки освоения новых территорий (после 2015 года и т.п)

Практически ПЗЗ интегрировали в себя разделы «Генерального плана развития Санкт-Петербурга» (смотрите Закон Санкт-Петербурга О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга от 21 декабря 2005 г.)

В дополнение с ПЗЗ, учитывая большое количество исторических объектов на территории Санкт-Петербурга, КГиОП разработали свой подробный перечень территориальных зон и объектов охраны. Подробнее смотрите закон:

"Закон Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7" о границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон Санкт-Петербурга  О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга.

На практике эти три закона стали регулирующей основой всей градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга и скорее всего, будут тиражироваться в другие регионы, как позитивный пример.

В Ленинградской области пока нет такого единого регламента. В разных районах ЛО разная степень проработанности законодательной базы. Лидером являются Выборгский и Всеволожский районы. Но даже в них ещё нет полноценных ПЗЗ (только Генплан и частично выполненное зонирование).

ОСНОВНЫЕ АКТЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ПРОЦЕДУРНЫЕ ВОПРОСЫ

Если теперь инвестору понятно, куда надо смотреть при решении создать новый или реконструировать существующий объект (смотреть надо в ПЗЗ), то куда нести бумаги и каков порядок согласовательных процедур в ПЗЗ не прописан. А именно этот вопрсо наиболее сложен.

Процедурные вопросы прописаны в законах и постановлениях Правительства Санкт-Петербурга:

Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 №1592 об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 №596 об утверждении положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий.

Конечно, неопытному человеку достаточно сложно самостоятельно разобраться, каков порядок разработки и согласования ППТ (Проекта планировки и межевания территории), или как получить инвестиционный проект у города на инвестиционных условиях целевым образом.

В настоящее время всё больше земельных участков проходят через торги, что спорно с точки зрения повышения доступности объектов (цена земельных участков заметно повышается в ходе торгов, что  в случае строительства жилья, автоматически перекладывается на покупателей квартир).

В любом случае у инвестора (девелопера) есть выбор: приобрети участок на торгах Фонда Имущества или получить его на инвестиционных условиях у города. В последнем случае, необходимо хорошо разбираться во всех тонкостях инвестиционного процесса.

Источник: сотрудники компании "Питер Девелопмент".