Учитывая большой интерес к строительству мансард на чердаках многоквартирных домов, мы специально подготовили эту статью, в надежде ответить на большинство возникающих вопросов.

Строительство мансард на чердаках многоквартирных домов (особенно в исторической части Санкт-Петербурга) очень перспективное  дело. Небольшие инвесторы получали возможность быстро окупить вложения (строительство мансарды занимает от полугода до года и приносило 100% прибыли),  а жители города получали качественные жилые помещения в исторической части города (плюс заменённые инженерные сети в доме и  отсутствие протечек с крыши).

Ещё в 1993 году мэр Санкт-Петербурга издал распоряжение № 880-р «О переоборудовании чердачных и мансардных помещений». Это распоряжение допускало привлечение инвесторов при реконструкции чердаков (строительстве мансард), но не определяло ни порядка, ни условий такой реконструкции. Власти просто незнали, как подойти к этой проблеме.

1 января 1995 года вступила в силу Часть Первая Гражданского кодекса РФ, статья 289 которого установила, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Не смотря на вступление в первой части ГК РФ, 19 февраля 1996 года мэр издает распоряжение № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях», в соответствии с которым чердаки могут передаваться в собственность инвестора. Однако принятие решения о проведении реконструкции требовало согласия собственников квартир – единственных законных владельцев общих помещений. Это условие было серьезным препятствием на пути строителей и инвесторов.

И вот спустя некоторое время, Губернатор издал распоряжение № 1244-р от 11 декабря 1998 года которым отменил пункт 2.2 распоряжения № 128-р, требовавший согласия жильцов. Собственно в этот момент и началась "золотая эра" для строителей мансард. Это позволило большому числу малых фирм влиться в набирающий обороты бизнес – в Санкт- Петербурге была даже создана ассоциация «мансардостроителей».

Но пушистый сибирский зверёк подкрался как обычно незаметно. В феврале 1999 года два студента и пенсионерка подали жалобы в городской суд Санкт-Петербурга о признании недействительными пункта 1.2 распоряжения губернатора № 1244-р ,и пункта 2.3 в части слова «собственность» распоряжения мэра № 128-р.

13 сентября 2000 года Городской суд Санкт-Петербурга удовлетворил иски и признал незаконными распоряжения губернатора в части мансардостроительства без согласия владельцев квартир (если коротко). Город подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.

25 декабря 2000 года Верховный Суд РФ вынес решение, которым удовлетворил все поданные жалобы (а их уже накопилсь много) в полном объеме и оставил решение городского суда Санкт-Петербурга без изменения. На этом эра мансардостроителей закончилась, и никакие кассационные жалобы не помогли.

Верховный Суд  РФ опирался на положение статей Гражданского кодекса РФ,  который определил право ВСЕХ владельцев квартир на общее имущество жилого дома (включая подвалы, лестницы, чердаки). Жилищный кодекс РФ позднее внес уточнения. Вот эти статьи:

ст 289 ГК РФ. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

ст 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1.Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

ст 36  ЖК РФ  Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Ст 40 ЖК РФ  Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст 44 ЖК РФ  Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

С тех пор идут неутихающие споры о внесении поправок в ГК РФ  и ЖК РФ, но пока изменений нет. Желающие могут ознакомиься с позицией Высшего арбитражного суда в Постановлении Высшего Арбитражного Суда , по вопросу владения общедомовым имуществом (кому интересно).

Мы хотим остановиться на некоторых практических вопросах, с которыми столкнутся  желающие построить мансарду у себя на чердаке.

КАК ПОСТРОИТЬ МАНСАРДУ В ЖИЛОМ ДОМЕ ¹:

В первую очередь надо провести общее собрание владельцев недвижимости в доме. Должен быть кворум, должен быть представитель районной администрации, который будет голосовать за жилплощадь в соц.найме, надо  официально проинформировать  население дома и районную администрацию (за пару недель) о планируемом собрании (развесить объявления и уведомить районную администрацию).

На собраннее не менее 2/3 должно проголосовать «ЗА». Обратите внимание – голосуют не по душам, а по количеству площади, которой владеют. Представитель районной администрации обычно голосует против, если видит возможность проблем для себя (а оно ей надо?).

Теперь надо сделать проект мансарды. Это самое простое. Но есть одно «НО». Для начала проектирования надо получить поэтажные планы верхних этажей дома и чердака. Эти материалы есть в районном ПИБе (Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие   «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»), но они вам просто так их не дадут. У них есть свои проектировщики, которые занимаются перепланировками, и которые не хотят отдавать свой хлеб. Можно проект заказать у них (цена будет выше), а можно в независимой проектной организации (тогда планировки проще добыть в ЖЭКе).

Когда все готово, проект согласовывается должным образом в КГА, КГиОП и т.п. учреждениях, проходит экспертизу и можно строить.

Стройка дело не хитрое, но самое интересное начинается потом.

Построив мансарду, по действующему ГК РФ вы можете поступить с ней следующим образом:

1 – оставить её во владении ТСЖ и сдавать всем желающим (деньги идут на содержание дома).

2 – продать её целиком или частично, но только с согласия ВСЕХ владельцев недвижимости в доме (кондоминиуме). Добиться этого не реально. Есть много разговоров про суды, отчуждение мансард через суд, и т.п. истории, но пока позиция ГБР (теперь УФСГРКК) однозначная - они отказываются регистрировать такие сделки (по состоянию на июнь 2011 года).

Поэтому, уважаемый читатель! Мы готовы для вас спроектировать мансарду и согласовать рабочий проект мансарды, но предупреждаем Вас – если вы не единственный собственник объекта недвижимости, вы столкнетесь с большими трудностями по отчуждению (продаже) мансарды в пользу третьих лиц. Иными словами пользоваться ей можно, продать и/или оформить право собственности пока не получится.

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

 1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

 Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Материал подготовлен сотрудниками компании "Питер Девелопмент"