Проектирование, согласование и строительство СТО с автомойкой

Март 2013 года

Свой автосервис в Санкт-Петебурге является прибыльным бизнесом. Большое количество автомашин обеспечивают хороший спрос на услуги авторемонта, мойки машин и смены колес (зима/лето).

Специалисты компании «Питер Девелопмнет» имеют опыт проектирования и ввода в эксплуатацию автосервисов (СТО), автомоек, комбинированных объектов, совмещающих моечные посты и ремонтную зону. В статье мы хотим рассказать, как построить и ввести в эксплуатацию данный тип объекта частному инвестору.

ШАГ #1 Критерии выбора участка для автосервиса

Выбрать подходящий участок достаточно сложно, т.к. он должен удовлетворять основным критериям:

  • - располагаться в зоне легкой доступности (а лучше видимости) потенциальных клиентов, иметь удобные подъезды;
  • - не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты – необходима СЗЗ от 50 до 100 метров, в зависимости от размера объекта
  • - иметь возможность подключения к инженерным коммуникациям;
  • - место размещения должно обеспечивать необходимый поток клиентов. Иными словами не стоит размещать точку техобслуживания на транзитных магистралях, где водители проносятся без остановки, в уединенных местах промзон (если только вы не планируете работать по договорам с юрлицами – к примеру мыть машины таксопарка) и т.п. Автомойки требуется размещать ближе к оживленным потокам автомобилистов.
  • - решить для себя – ваша СТО будет построена как капитальный объект (аренда на 49 лет после ввода в эксплуатацию) или временный. Временный объект строится по договорам срочной (временной) аренды на срок 1 – 3 - 5 лет и не позволяет построить капитальное сооружение.

В настоящее время все хорошие места давно разобраны и теперь приобрести хорошее место для строительства сложно, но ещё возможно.

ШАГ #2  Где найти земельный участок

Здесь можем дать несколько практических советов где можно купить/арендовать место для размещения автосервиса, а именно:

  •  - приобрести у города на торгах Фонда Имущества. Минусов много, в т.ч. от вас могут потребовать выполнить проект планировки, будут установлены жесткие сроки ввода объекта в эксплуатацию. Плюсом будет возможность построить капитальный объект.
  • - выкупить обанкротившуюся станцию (но вопрос - почему обанкротились)
  • - разместиться на частной территории в промзоне (арендовать или выкупить участок).
  • - разместиться на частной территории гипермаркетов – на территории парковок (как открытых так и крытых)
  • - разместиться на площадках автозаправочных станций или рядом с ними.

Таким образом, шанс найти подходящее место остается.

ШАГ #3 Оценка потенциала земельного участка

Доходность автосервиса зависит от количества машин, которые он может обслужить и видов работ, которые можно здесь производить.

Конечно, каждый владелец самостоятельно оценивает потенциал своего бизнеса. Доходность станции прежде всего зависит от ассортимента услуг и может быть оценена в бизнес-плане. Маркетинговая оценка проекта тоже очень важна. К примеру, несколько лет назад проводился социологические опрос – какие факторы влияют на отношение потребителей к автоматическим мойкам (тоннельным и портальным). Результаты опроса сведены в графике №1.

График №1

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЫБОР ПОТРЕБИТЕЛЯ УСЛУГ АВТОМАТИЧЕСКИХ АВТОМОЕК*

 

Значение факторов влияющих на эффективность работы автоматических моек
 

*  -  %% указывают значимость каждого фактора для целевой группы потребителей услуг. Надо отметить, что требования потребителей к ручным мойкам сильно отличаются от требований к автоматическим.

В зависимости от возможности дальнейшего развития бизнеса, объем инвестиций и срок окупаемости СТО может варьироваться, но в большинстве случаев владельцы развивают бизнес поэтапно. Исключение может быть в случае, если проект строительства автомойки осуществляется при дилерском центре.

ШАГ #4 Оформление земельного участка

Главный вопрос – брать участок в краткосрочную аренду ( от года до 10 лет) или выкупать в собственность (покупка или аренда 49 лет). Это должен решить сам будущий владелец. Если СТО будет размещено в существующем цехе промзоны (как это было в нашем случае с автобусной автомойкой), наверное проще аренда.

Если надо строить отдельно стоящее здание, то краткосрочная аренда опасна тем, что её могут не продлить и тогда все вложения в объект пропадут.

ШАГ #5 Проектирование, согласование, разрешение на строительство

Проект строительства будушего автосервиса или мойки необходимо вести в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ №87, в котором указаны необходимые разделы проектно-сметной документации. Если нет необходимости в экспертизе (а в большинстве случаев прохождение экспертизы не требуется),  оно обычно является одностадийным, с отдельно выделенной эскизной стадией ПП .

На стадии ПП из нескольких вариантов выбираются наиболее подходящие объёмно-планировочные решения, фасады, выполняется посадка здания станции техобслуживания на земельном участке. После утверждения Заказчиком стадии ПП, проектировщики компании «Питер Девелопмент» переходят к  стадии рабочего проектирования «Р».

Выполнение проекта требует соблюдения всех нормативных требований. Наиболее сложно выполнимым в условиях плотной городской застройки, является соблюдение санитарно-защитной зоны (СЗЗ) от объекта. Все необходимые разделы документации вы можете посмотреть в разделе «готовые проекты СТО для продажи».

В качестве примера, ниже показаны образцы документации -  выполненный и согласованный должным образом Стройгенплан и один из чертежей ПОС (проект организации строительства) для объекта - Автоцентр с ремонтной зоной и моечным постом.

Рабочее проектирование. Стройгенплан для автосервиса. Рабочее проектирование. ПОС для  автосервиса с моечным постом.

Наиболее интересен раздел ТР – технологические решения. Именно при разработке этого раздела проектировщик закладывает технологические решения и оборудование:

  • типы и количество подъемников;
  • наличие сварочной аппаратуры;
  • наличие компрессора;
  •  тип моечного оборудования, система подготовки и очистка воды (для автомоек);

Раздел ПЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) тоже важен для объекта этого типа. Прежде всего, это размещение подъездов, инженерных сетей и стоянок для отстоя машин. Кроме того, к этому разделу проявляют повышенное внимание ГАИ и КБДХ.

Когда все разделы документации выполнены, мы выполняем все необходимые согласования проекта строительства будущей автомойки. Заключительным документов при согласовании, является согласование ОПС КГА.

Получение разрешение на строительство объектов СТО, автомойки и т.п. возможно без экспертизы. Раньше разрешения выдавали в районном МВК – теперь на Зодчего Росси, но суть не поменялась – экспертизу проходить не нужно.

ШАГ #6 Строительство сервиса с автомойкой.

Строительство обычно осуществляется из металлических конструкций с отделкой навесными сендвич-панелями. Период строительства занимает не более 4 – 6 месяцев. Подключение к инженерным сетям (электричество, вода, канализация) может затянуться до года. Проектировщики компании «Питер Девелопмент» осуществляют авторский надзор за строительством.

По желанию заказчика, служба заказчика компании «Питер Девелопмент» выполняет весь комплекс работ по организации строительства и сдачи в эксплуатацию автосервиса. Подробнее, о услугах службы заказчика в компании «Питер Девелопмент» Вы может прочитать на страницах нашего сайта в разделе «Служба заказчика» или в статье «ФИ-ДЕВЕЛОПМЕНТ - работа службы заказчика в новых условиях».

Особо надо отметить трудности подключения инженерных сетей, с которыми сталкивается застройщик. Наиболее трудно решаются вопросы по подключению электричества и воды/канализации. Про это можно написать отдельную большую статью (видимо напишем позже).

ШАГ #7 Ввод в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию осуществляет обычно строительная компания, выполняющая функции генподрядчика на объекте, если не оговорено другое. Служба заказчика компании «Питер Девелопмент» при заключении соответствующего договора тоже может обеспечить сдачу объекта и ввод его в эксплуатацию. Когда контроль за принятием решений на стройплощадке  находится в одних руках (службы заказчика), это уменьшает вероятность ошибок, уменьшает общее время строительства и в целом экономит деньги наших клиентов.

      Летом 2013 года была введен в эксплуатацию Автосервис на 6 постов (2 моечных поста и 4 ремонтных). Силами компании «Питер Девелопмент» был выполнен проект, согласована документация и получено разрешение на строительство, осуществлялся авторский надзор и функции службы заказчика по организации стройки, объект был введен в эксплуатацию.

 

     В разделе «реализованные проекты» вы можете увидеть выполненные нами работы:

- автобусная автомойка (стадия П и РП/РД);

- автосервис на 6 постов (2 моечных и 4 ремонтных);

 

     Проекты введены в эксплуатацию и подключены к городским инженерным коммуникациям. Время на их составление и последующие строительные работы составило немногим более года.

  СТО с двумя моечными постами. Московский район. Заставская улица.

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство", Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативной базе регламентирующей проектирование и строительство автосервисов в Санкт-Петербурге. Если у вас появились вопросы, или вам необходимы услуги службы заказчика, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

 

Материал подготовлен коллективом компании "Питер Девелопмент". При перепечатке ссылка обязательна.

 

Комментарии





ПРАВИЛА КОММЕНТИРОВАНИЯ:

Просим в комментариях придерживаться темы обсуждения.

Все комментарии, не относящиеся к теме обсуждения, будут удаляться без предупреждения.
21.07.2013, 19:51
Николай
продам СТО

Добрый день! Хочу продать СТО в Металлострое на 2 ремонтныхпоста. Не дорого – участок в краткосрочной аренде и скоро истекает, но я продлю аренду, если найдётсяпокупатель.

Объект оформлен как не капитальный, но есть фундамент (ленточный).СТО работает, есть постоянная клиентура. Подключение к сетям есть(электричество - договор с Ленэнерго).

22.07.2013, 12:48
Администратор
ответ

Уважаемый Николай! Продлениедоговора аренды временного сооружения дело не простое. Мы можем предложить приобрестиваше СТО нашим знакомым, заинтересованным в приобретении СТО , но только послепродления аренды на понятный срок. Пришлите пожалуйста нам на почту документы по аренде.

24.07.2013, 10:09
Павел Андреевич
Автосервис в садоводстве
Можете подсказать - могу я открыть автосервис на территории моего садового участка? Он находится на въезде в садоводство, есть удобный подъезд. Соседи вроде не против. Что для этого надо?
24.07.2013, 10:22
Землемер
СТО на сельхозке

Садоводства (ДНП, СНТ) - обычно земля с/х назначения. НА сельхозке нельзя размещать СТО. Бывает исключение - если ваше садоводство старое и включено в черту поселения и категория земли в этом случае "земли поселений" - тогда надо смотреть разрешенные виды использования - если размещение объектов техобслуживания  автотранспорта разрешено, то тогда да.

Но есть момент - СТО - это отработанные масла, бензин, резина  и т.п. Соседи возмутятся очень быстро - они огурцы выращивают, а вы отработанное масло в канаву сливаете... Сразу пожалуются ... а по нормативам у СТО есть СЗЗ, которую вы выдержать на своих 6 сотках конечно не можете.

В общем, официально открыться скорее всего не получится.

24.07.2013, 11:11
крот
СТО в ДНП
А зачем тебе это, Павел? Ты загадишь землю -  и свой участок и соседские, а что получишь? Автосервис и выращивание картошки несовместимы. И себя отравишь и соседей.
24.07.2013, 11:15
Ник
куплю участок для СТО в Приморском районе Санкт-Петербурга
Куплю участок для СТО в Приморском районе Санкт-Петербурга в собственность. Участок 30 - 40 соток. Рассмотрю все предложения. Если компания "Питер Девелопмент" поможет найти участок - закажу у вас проект и строительство
25.07.2013, 20:18
Администратор
ответ для Ник
Постараемся вам помочь. Подходящие участки будем высылать на вашу Е-мейл.
26.07.2013, 18:58
Семён
Подскажите - из чего лучше строить мойку?
Вопрос - из чего лучше строить мойку ? подскажите - у кого есть опыт.
26.07.2013, 19:08
Мойщик Прохор
из чего лучше строить мойку?

Мойку лучше строить из сендвич-панелей. Но владельцы моек знают - постоянная влажность создает все условия для плесени и грибков. Поэтому каждый 1-2 года надо полностью менять  обшивку моечного бокса.

Поэтому оптимально строить из навесных сендвич-панелей и делать внутреннею обшивку моечного бокса из пластика с возможностью его периодической замены.

26.07.2013, 19:21
мойщик
из чего лучше строить мойку

Лучше строить из дешевых пластиков и сэндвич-панелей. Как только начало гнить - меняют.

Если в автомойке несколько моечных боксов - используют пластиковые шторы, к примеру такие как у компании Теко: "Шторы для автомоек  из прочной водонепроницаемой ткани с ПВХ покрытием методом тепловой сварки (100% герметизация швов)."

29.07.2013, 16:37
Светлана
размер СЗЗ
подскажите размер СЗЗ от автосервиса с автомойкой.
30.07.2013, 13:30
123456
размер СЗЗ

Размер СЗЗ зависит от количества моечных постов:

1 - 2 поста - 50 метров.

больше 2 постов - 100 метров.

Поэтому строить автомойки и СТО вплотную к жилым домам нельзя.

01.08.2013, 14:15
Лернер
их чего дешевле всего строить автосервис?
Добрый день! подскажите пожалуйста из каких материалов наиболее дешево и качественно построить небольшой автосервис (200 кв.м.) а именно из чего фундамент,стены и крышу, пеноблоки дорого вроде так же как и сэндвич панели, что то слышал о несъемной опалубке но толком не понял.
01.08.2013, 14:18
Борис строитель
матераилы СТО

Дешевле всего металлопрофиль. Но если планируется эксплуатация зимой, то металлопрофиль нужно утеплять.

Если не утеплять - разоритесь на обогреве, т.к. практически будете греть улицу.

06.11.2013, 23:23
Петров Павел
нужен проект СТО на 6 постов плюс кафе
Хочу построить СТО с кафе и магазином запчастей. СТО на 6-8 постов (часть моечных и часть ремонтных). С чего начать ? Земельный участок у меня есть (14 соток). Спасибо за ответ - лучше писать в личку.
18.11.2013, 21:17
Администратор
с чего начать?

Уважаемый Павел - мы можем предложить вам разработку эскиза СТО быстро и недорого. После выполнения генплана и эскиза фасадов Вы сможете определиться с объемом застройки и какие элементы СТО вам необходимы.

Само проектирование происходит в одну стадию - сразу стадия "Р". Коллектив компании "Питер Девелопмент" готов выполнить для Вас проект и согласовать документацию до момента получения разрешения на строительство. Авторский надзор и служба заказчика может стать приятным дополнением для Вас.

13.12.2013, 19:41
Денис
Проект и аренда
Здравствуйте, я уже долго веду поиск земли под строительство автомойки либо помещения под автосервис от 700 м2. Опыт аренды за последнии 5 лет показал что нету больше желания заключать договора на 11 месяцев. 2 переезды сервиса плохо влияют доходы. Поэтому если есть возможность то я бы хотел ознакомиться с участка ми или помещениями под озвученные цели но с долгосрочной арендой и желательно возможностью дальнейшего выкупа. Так же прошу озвучить цену на проектирование 2-3х постовой мойки. С уважением Денис Сергеевич.
29.12.2013, 23:09
Администратор
Ответ для Дениса
У нас есть подходящие для вас участки земли. Обратитесь в наш офис и мы предложим Вам подходящие варианты.
22.02.2014, 23:57
дмитрий
куплю или аренда (49 лет)  участок под автосервис , условия- перекресток или вдоль улицы,проспекта участок , желательно приморский район но рассмотрю и другие варианты , прошу присылать варианты на почту
31.08.2015, 14:05
Эмиль
Знать для аренды земли
День добрый!
Мы планируем строительство автосервиса, но в другом регионе.
Не могли бы вы посоветовать, на что обращать внимание при аренде земли у гос учреждений или для субаренды, для строительства временного объекта?
Какаие документы, какие-то нюансы? 
И еще вопрос, вы работаете только в Санкт-Петербурге или по России?
Заранее благодарю!  
06.04.2016, 18:14
Житель
Во дворе жилих домов хотят строить сто
Подскадите пожалуйста у нас во дворе хотят строить сто,убрать лавочки и писочницу где играют дети!имеют ли они право строиться возле наших окон
10.04.2016, 16:25
Администратор
ответ
Добрый день. У СТО есть СЗЗ размером не менее 50 метров. Если СЗЗ от жилых зданий соблюдены, то тогда надо смотреть на ПЗЗ и ППТиПМ квартала - есть там возможность размещать СТО или нет.